Casegoodお便りライブ_2500×520

Casegoodお便りライブでは、毎月開催しているマンスリーミーティングで、会員様からいただいたご相談内容にお答えしています。
こちらでは、一部内容を抜粋してご紹介します。
【質問:銀行融資①】
金融機関からの自己資金要請の対応について。昨今、金融機関の融資条件が厳しくなっている中、自己資金を2割など入れることが条件など増えてきているかと思いますが、自己資金が少ない場合、どう対応するのがよいのかアドバイスをください。

【回答日:2018/11/6】
昔から基本的には2割前後です。しかしこれはあくまでも建前です。その他の金融資産や、評価の出る物件、担保余力等があれば、現状でもフルローンは出ます。
自己資金が少ないのであれば、その自己資金が2~3割になる価格帯の物を、まずは狙うべきかと。それを積み重ね、残債も減り、経験も増えれば、融資はどんどん楽になります。

 

【質問:銀行融資②】
土地から新築に取り組んでおり、手元資金になるべく手を付けず借入をしたいと思っています。不動産会社に、建築費を水増しして融資を引くことを勧められ、現在(ダミー物件で)打診中です。銀行のチェックが厳しくなってきた現在、二重価格はNGですか?

【回答日:2018/11/13】
これだけ不正問題が騒がれているので、銀行のチェックは以前よりも厳しいと思われますが、建築費等のブレは通常あるもので、投資家問わず、他の業界でも見積は最大値審査することもよくあります。水増しではなく、内装などの仕様を良い物にするのです。銀行の性格上、途中で融資額を上げるのは困難ですが、下げるのは容易ですので。結果、最初の見積より安く済んだらそれを報告するか否か。あとはご自身の判断です。
ただし、決算書には載るので、後日提出する際にどうするのかまで考えておく必要があります。

【質問:銀行融資③】
年収、属性により購入できる物件が違うかと思いますが、金融機関の融資が厳しくなってきている現状で、属性によるそれぞれの金額別の取り組むべき物件、金融機関など目安があればご教示をお願いいたします。

【回答日:2018/11/20】
いつまでに、いくらぐらい、取れるリスク、得たいリターン、などにより異なるので、いわゆるお勧め的な物はありません。しかし、現状の融資情勢では、やはり今までのような億単位の物件はかなりハードルが高いです。どんな状況でもそうですが、結局のところ買える物を買う。今できる一番ベストな物を買う、これに尽きると思います。
自己資金が2割必要、これがマストだった場合、自己資金を500万円しか使えないのであれば、2,500万円の物件を探せばいいです。借入に関しても、銀行が無理なら信金、信金が無理なら公庫、ノンバンク、など、やり方は無限にあると思います。

【質問:銀行融資④】
現在、法人で融資を受けていて、連帯保証人を個人にしていますが、消費税還付の関係で今後、しばらくは個人で融資を受ける必要があります。連帯保証人なしで個人で融資を受けることは可能でしょうか?元々、連帯保証人を付けるのが難しいこともあって、法人を設立して融資を受けました。

【回答日:2019/9/17】
結論から言うと当然可能です。保証人を立てずに借入してる人がこれだけ大勢いるわけですから、なんら疑う余地はありません。なぜ保証人が必要かというと、購入しようとする物件の担保が足りない、個人だけでは足りない、あなたが倒れたらどうしよう、などなどあるかと思いますが、それは物件と個人の属性、資産状況による。としか言いようがありません。
また、法人で消費税還付をしたから個人としてしか無理、という状況がよくわからないのですが...。同一法人だと効果がないということであれば、もう一つ法人を作っても良いですよね。当然隠さず。とにかく迷うより銀行に一度相談に行くのが早いですよ。

【質問:銀行融資⑤】
金融機関評価について。横浜方面は斜面が多く、実質使えない土地も含めれば土地が広い1棟アパート物件をたまに見かけます。その使えない土地について金融機関評価としてはどのように見えているのでしょうか。金融機関によると思いますが、感覚的なものでも構いませんので教えてください。

【回答日:2020/6/26】
金融機関にもよりますが、よほどの崖、擁壁がある場合でなければ平面(実測面積)で見ていると思います。
地域によって強い銀行さんがあるので、お付き合いがあれば聞いてみても良いと思います。本来、実勢価格を出すときに法面や擁壁部分を見ますが、銀行はそこを見ないためそう大きく減額になることは少ないと思います。そのため、実勢価格と銀行評価との乖離が大きくなる可能性があります。

【質問:銀行融資⑥】
簿価と融資の残高の関係を教えてください。購入して1年目ほどで、簿価が融資の残高を超えます。そうなると、銀行は次を貸してくれるのでしょうか?

【回答日:2021/1/27】
不動産の価値は銀行目線で決まってくるので、銀行の査定額(評価額)が残高を超えているかどうかを確認しましょう。簿価の減るスピードと、融資残高の減るスピードを必ず確認しておく必要があります。

【質問:銀行融資⑦】
定年退職者は、長期買い入れ等では銀行融資には不利だと思っていますが、不動産投資で成功できますか?

【回答日:2018/10/30】
人によります。資産が全くなく、年金のみということであれば不可能でしょう。しかし、資産がある、会社を作り収入もあるというのであれば、問題はありません。

【質問:銀行融資⑧】
収益物件を短期で売買する借入方法としてプロジェクトローンというのがありそうなのですが、取引のある金融機関では取り扱いがありませんでした。個人では難しいのでしょうか?

【回答日:2020/9/23】
プロジェクトローン=事業性のローンなので、それを業としていない限りは難しいです。
プロジェクトとしてローンを組もうとすると、不動産会社かどうか、そうでない場合は経歴などを審査されます。自力で売る実力があるかどうか、というところを実績ベースでみられる反面、個人の業で進めようとすると業法違反になるので、基本的にはできないと考えていたほうが良いでしょう。
お仲間で集まって、すぐに物件を回せる信頼関係の方がいる場合はできなくはないかもしれません。ですが、個人でプロジェクトローンはそもそも組まないほうが良いです。不動産を勧めている理由として、『転売できなくても必ず長期シミュレーションで保つものを買いましょう』というお話をしていますが、購入後いきなりリーマンショックや今回のコロナショック、金融の事故などでいきなり売れなくなった場合や、大学周辺の土地も一気に下がったりなど、局地的な相場の変動は考えられる。そうなった場合、個人の方が耐えられるかというとかなり難しいと思います。だから個人でプロジェクトローンというのは組まないんです。
強引に売れるか、自力で売れるか、そういったところも見られるので、かなり危ないと思います。プロジェクトローンを受けたい場合はちゃんと業の免許を取って、しっかりとした体制でやるのが良いと思います。

【質問:土地から新築①】
土壌汚染のリスクやその対応について相談です。駅歩10分圏内で、土地から新築RCを検討中です。検討中の土地には、現在、古屋(築20年鉄骨2階建)が建ってます。土地の右隣がガソリンスタンド、左隣は自動車整備工場があります。この場合、建築予定地の土地の下に汚染物質がないかどうかを調査すべきなのでしょうか?それとも調査不要ならあえてする必要は無いでしょうか?後から、汚染物質がもしも見つかって、住人からクレームが出たりしないでしょうか?調査する必要も無いのに調査して、汚染物質が検出されたら汚染除去をやらなければならなくなり、高額な費用がかかってしまうので、ヤブ蛇にならないかどうかを懸念しています。汚染物質が検出されたら、瑕疵担保責任で売主業者が汚染物質除去費用を負担してくれる、という契約の予定ですが、本当にしてくれるのか心配です。

【回答日:2020/9/16】
土壌汚染対策法という法律があります。また、東京都の中には、東京都環境確保条例があり、その下に区の条例があります。基本的には規模が大きいと調査義務が出てきますが、投資家さん向けの3階建・4階建の規模の物件に関して言うと、義務はないです。ただ、荒川区の場合は条例で10戸以上の共同住宅を建てる際は調査を求められます。
ご質問の通り、該当するかしないかによっても交渉の仕方も変わってくると思いますが、仮に建てた建物が該当してやらなければならないのであれば、売主にやって頂いて、それぞれ環境基準値を上回っている場合は土壌改良を行なって下さい、という形で全部契約書で縛るやり方で進めていくべきかと思います。また、どのくらい深く改良するかなどについて、全部具体的な数字を使って契約書は書き込んだ方が良いでしょう。本来、土壌汚染の調査についての条例は元々町工場があったエリアは結構厳しめになっていることが多いです。そういった場所は大きな土地に適用されるような条例で制限がついていることがあるので、そのあたりを確認しながら契約書に具体的な数字を書き込み、リスク回避をしていただけたらと思います。
瑕疵担保責任で調査するのではなく、調査を済ませて結果を見てから決済をしたほうが良いでしょう。調査は買主指導の業者に任せて、費用は売主が払ってもらう建付けの条文にすることで、買主側でも内容を確認することができます。決済後に請求するとしても、自分が一度決済した後に請求しなければならなず、相手が逃げてしまう可能性もあるので、やはり最初から調査をしたほうが良いでしょう。
どこまで調べるかにもよりますが、土地の汚染処理はかなり高額になります。土は燃やすことができないので、きれいにして専用の土捨て場に持っていく必要があり、これに数百万から場合によっては数千万円かかることもあります。あまり軽く考えないほうが良いです。隣がガソリンスタンドと自動車整備工場とのことで、工業地域か準工業地域、商業地域で、後々分譲マンションとかが建つ可能性があるエリアになると思います。低層地域の場合、そもそもこういう施設は近くになく、あった場合でも木造2建・3階建の小さいアパートとかだと、土壌汚染の調査をやる必要がないので、そもそも関係がなくなります。そもそも論として、リスクは上がってしまう。一回買ってしまうと、相手が払えるかどうかというのは運任せのうえ、時間もかかるので必ず専門に先にやらせるということを契約に盛り込むべきでしょう。

【質問:管理・運営①】
行方不明の滞納入居者についての対処方法を教えてください。現在滞納が3ヶ月の入居者がいますが、ここ1ヶ月以上ほど部屋に帰っておらず、電話連絡してもつながらない状態が数か月続いています。保証人ではありませんが、緊急連絡先についても連絡が取れない状況です。契約解除及び滞納家賃支払いの内容証明郵便を出しましたが、本人不在のため戻ってきました。今後の対応としては、①解約及び明け渡しの裁判へ移行して強制執行による部屋明け渡し②強硬手段として、部屋の清掃及び荷物撤去後通常に賃貸募集をかけるなどが考えられますが、何か良い策はありますでしょうか?ちなみにこの部屋は管理会社変更に伴い家賃保証が機能していない状態です。

【回答日:2020/4/7】
基本的には①の対応を早々に進める他ない状況かと考えます。
既に3ヶ月の滞納をしていて、連絡取れずの状態であれば、その間の経緯報告書を作成、内容証明を送付した履歴も残しておき、強制解約及び明渡し訴訟をする流れになります。3ヶ月滞納している状態であれば、最短1.5ヶ月~6ヶ月の期間で正式な解約処理はできると推測します。
②の対応を行うにはかなりリスクがあります。管理会社としては実施できないかもしれません。3ヶ月滞納しているとはいえ、いきなり全額払ってきた場合などにトラブルになります。
強硬手段という点にある程度の理解を得るとなると、所有者の同意のもと、連絡が取れないことを理由に警察立ち合いの上現地確認、もぬけの殻のような部屋の状態なら「夜逃げかもしれない」という判断のもと解約手続きに入る。物が散乱していたり生活感があると夜逃げという判断も取りづらい場合はあります。何かしら第3者の確認を取らせておくという点では必要な対応かと考えます。
清掃や残置物処分に関しては、ほぼほぼもう戻ってこないであろうという予測のもと実施、実施後のリスクとしては所有権を有する物を処分してしまったことに対する賠償責任などがあるかと思われますが、たかが知れた費用と捉えれば強引でもいいのかも...と個人的には思う部分もあります。
そもそも論としてやはり、管理変更時などに引継できる保証会社なのかを確認、もしくは費用を払ってでも保証会社に加入させることを念頭に置いて柔軟に対応できるような管理会社さんにお願いしておかないと怖いですね。

【質問:管理・運営②】
宅配ロッカーを新たに設置しようと思いますが、ポストの近辺にスペースがなく、数メートル離れた建物の裏に設置しようと思いますが、支障がありますでしょうか?

【回答日:2020/7/10】
避難経路を塞いでいないか、消防点検時に指摘を受けないかをまずは確認してください。避難経路を塞いでいた場合、それによって人が亡くなってしまったりすると責任の問題になります。
また、建物の外側は特に目一杯使っているはずなので、空きスペースなどはないはずです。そこを塞いでしまうのは危険だと思います。郵便スペースの近くであれば経路を確保できる可能性が高いと思います。

【質問:管理・運営③】
家賃保証会社が承継出来ない中古1棟を購入したのですが、その後、滞納が大量に発生しています。管理会社は入れており、今のところ対応は任せていますが、中には3ヶ月以上の滞納がある戸も複数あり、どう解消すべきか悩んでいます。アドバイスがあれば、よろしくお願いいたします。

【回答日:2020/6/26】
管理会社がどこまでやる気を出してくれるか、にかかってきます。そもそも中古の場合、保証会社によっては引き継げないことがあります。そのあたりは購入の際に注視すべき部分でした。滞納について、費用等が自己負担になりますが訴訟準備を進めていったほうが良いでしょう。
また、まだ家賃滞納をしていない部屋にも自己負担で保証会社をつけておくという方法もあります。そこで新たに滞納が発生した場合、これ以上被害を広げないためです。

【質問:管理・運営④】
海が近いところに位置するマンションを所有しています。塩害でEVの錆がひどく、ここ半年で3回くらいEVが停止してしまっています。点検会社からの提案で、リニューアルまたは修繕を検討中ですが、高額過ぎて困っています。何か良い解決策はないでしょうか?もしくは火災保険などをうまく使う方法があれば教えてください。

【回答日:2020/9/16】
火災保険をうまく使う方法はありません。リニューアルするしかないのではないでしょうか?塩害によって建てたマンションが1年で錆びることを証明できないと、経年劣化であるという判断をせざるを得ません。
EVの場合、通常30年くらいで部品の供給が終わってしまうので、それ以内であれば部品の交換をしながらリニューアル費をどうやって捻出していくか、予算を立ててやっていくしかないように思います。もしくは、何階建ての建物かにもよりますが4階建てくらいであればいっそEVを塞いでしまうのも一つの方法です。「故障中」札を下げてそのままにしておくなどです。この場合、役所への届出が必要になると思います。
法的な部分の確認は必要になりますが、修繕するか、「故障中」ということにしておいて一旦封印しておくか、どちらかになると思います。

【質問:管理・運営⑤】
店舗を持っている管理会社と店舗のない管理会社、どういった違いがありますか?

【回答日:2020/10/21】
店舗を持っているところは、入居者をお部屋に案内した仲介手数料と宣伝広告費で食べている人たちで、自社も客付けをやっているので外に振らないケースが多いというところもあります。
店舗がないところは入居者管理や建物管理などで食べている人たちが多いです。

【質問:税務・法務①】
不動産を売却した際に利益が出た場合、どの利益に対して税金がかかるのでしょうか?ここをしっかり理解しないと、不動産の売買が怖くてできません。詳しく教えてください。

【回答日:2018/11/20】
詳しくは税理士、または税金の本を読んでください。※特に財務三表
一般論として、税金がかかるのは表面上のCFではなく、PLに対してかかり、売却価格(経費込み)―簿価となります。簿価とは帳簿上の価格で、減価償却などを差し引いたもの、そこから売買にかかった経費も入れ、PL(損益をだします)。そこに、所定の税率がかかります。運用中の損益は通算されますが、売買に関しては分離されます。
例えば1億円で物件を購入、500万円経費がかかり、減価償却を2,000万円、売却は9,000万円、残債は9,000万円の場合、9,000万円―9,000万円―500万円、 売却後残金はー500万円の赤字 ※これが表面上のCF
税金は上記ではなく、売値9,000万円―簿価8,000+経費500万円=500万円の黒字 ※これに対して税金がかかります
よって、手残りがマイナスなのに税金がかかる、逆に手残りがあるのに税金がかからない、などの可能性もあります。私の書籍、過去の動画でも詳しく解説されています。

【質問:税務・法務②】
新築木造アパートで22年の減価償却期間が終了しますと赤字にはなりませんが、法人税の影響で手取りが非常に少なくなることが想定されます。 その対策として法人保険や代表社員である自分自身への給与支払いなどを検討していますが、 他にも対策方法があるようでしたら教えてください。

【回答日:2019/1/8】
おっしゃる通りの考え方で良いと思います。また、節税のために無理をして経費を使うのは本末転倒であり、結局無理な節税はいってこいの関係であるため、いずれまた戻すことになります。
一般的に良く使う手法としては、生命保険、車、オペレーティングリースなどですが、先述した通り、いずれ益を計上する必要があり、その調整は難しいものです。法人であれば買い増しや、程よく経費を使う程度で十分かと。

【質問:税務・法務③】
契約上、提出した書類に虚偽があった場合に喪失される等規定されていない限り、喪失させることは難しいのでは思いますが、ローンの契約上どのような条項により期限の利益を喪失されることができるのでしょうか。信用状況の著しい変化でしょうか。

【回答日:2019/3/26】
動画でも解説しましたが、「銀行取引約定書」と検索して、その条文を見てください。期限の利益喪失事由に、調査、報告の虚偽と載っています。債権保全もありますね。ただし、これだけで一括返済までやって良いのかは疑問があり、裁判をすれば勝てるかもしれませんね。でも裁判をしたら虚偽があったことを公的に認める事になりますので、それはそれでまずいかもしれません。
一物件一法人想定ですが、一番逃れようのないものは、信用状況の悪化でしょうね。ほぼほぼ著しい債務超過になるため、それにより銀行側は金利引き上げ等を要請できる旨の記載があります。

『約定書』解説動画はこちらから

【質問:税務・法務④】
中古・築古物件の耐用年数と返済年数の考え方を知りたいです。新築APを所有していますが、今後は中古APも対象にしていきたいと考えています。そこで、中古物件を購入する場合の償還年数はどのように考えるべきでしょうか。キャッシュフローを考えるとS信金のように長い方が良いと思いますが、その建物が持たないような長期の融資は良くないと思います。木造の築浅であれば竣工から30年か35年目までに完済するのがベストかな?と思ったりしますが、10年、20年経過した物件には当てはまらない気がしています。

【回答日:2019/5/21】
返済比率と残債の減少スピード、それが土地値にぶつかるタイミングなど、総合的に考える必要があります。また、高収益を生み出す物件を保有している、またはその逆であれば、それとの組み合わせも重要かと。
ちなみに弊社でも物件は複数保有していますが、長期で組んでCFを多く出すもの、短期で組んでCFアウトですが、BSが急改善するものなどを組み合わせ、常に不動産のみの支出入がトントンになる程度で調整してます。すると放っておいても短期で組んだものはすぐに無担保になり、それをテコに借り入れ額増やせるし、流動性を高めたりしています。

【質問:税務・法務⑤】
先日の村上先生と税理士先生とのセミプロマインドセット対談で 消費税還付の締め付けが法で規制される可能性を示唆していました。すでに消費税還付をこの1~2年前に還付されている者にとっての、 還付金返金リスクを最大限に少なくする為には、 最低限どのように対応しておけばいいのでしょうか?
・ 会社定款に金取引による項目を入れるべきでしょうか?
・ 課税金取引を少なくとも今年度中に最大限実施しておくべきでしょうか?
・また還付金は利益計上しなくてはならないと思いますが、相殺経費でできるだけ赤字にして簿外内部留保化をすすめるべきでしょうか?

【回答日:2019/7/9】
会社定款に金取引による項目を入れるべきでしょうか?
現状では、正直どちらでも良いですが、本業以外の課税売上割合を認めないというような意見も出ているようですので、ひとまず、事業目的に入れておいた方が良いのかもしれませんね。ただし、銀行によっては、資産管理法人(不動産保有のみ)とならないため、「金取引」に関わらず、不動産にかかわる事業以外は、NGと言われることもあります。また、融資をこれから受けるということであれば、銀行さんからしっかりとヒアリングしてみてください。

課税金取引を少なくとも今年度中に最大限実施しておくべきでしょうか?
3年かけて、のんびり課税売上を上げるよりは、元手があるのであれば、最大限実施すべきです。今後どのようになるのかまったく想定できませんが、3年かけて課税売上をあげようとしているあいだに、法改正などがなされてしまうのも困りますからね。

また還付金は利益計上しなくてはならないと思いますが、相殺経費でできるだけ赤字にして簿外内部留保化をすすめるべきでしょうか?
税抜経理の場合、還付金自体は利益ではありませんので、PLには影響はありません。税込経理の場合は影響はありますので、再度、担当する税理士にご確認ください。

【質問:税務・法務⑥】
現在、弁護士を通して、行方不明滞納者に対して明渡訴訟提起中です。管理会社に警察立ち会いのもと行方不明の滞納入居者の室内を確認してもらいました。その際室内が空き缶、空き瓶、書類等が散乱しているいわゆるゴミ屋敷の初期段階で、前職での会社書類、金庫や空の財布、電源の落ちたスマホはあるものの貴重品は特に見当たりません。さすがにそれらを勝手に処分するのは後ほど損害賠償を求められるなどリスクを考え、公権力による明渡判決による強制執行を行いたいと考えます。ただし、空き缶や空き瓶等悪臭やカビ発生の原因となる明らかにごみと分かるもののみ処分したいと考えていますが認められるでしょうか?弁護士に質問したところ、「強制執行以外での動産処分は認められない、器物損壊等の犯罪や損害賠償対象になる」と言われていますが、これを放置すると物件価値毀損につながる恐れが高いです。この場合も賃貸人が受忍しないとならないのでしょうか?

【回答日:2020/5/12】
弁護士先生の言う通りかと考えます。器物損壊等や損害賠償を請求されたりする場合はあるでしょう。これ以上明渡しや本件に関して悩む時間を最小限にするなら、判決を待ってからの方が良いかと考えます。
ここからは考え方次第ですが、例えば相手の所有物を捨ててしまったため、賠償請求を受けた。
Q、処分した物の価値・金額はどの程度になりそうですか? 
Q、所有していた証拠として相手方は立証できそうでしょうか。 
上記例のようなリスクと比較して、先に処理してしまうべきか否かを天秤にかけて判断するのも一つの手かと考えます。

【質問:業者①】
現在都内でアパート用地を探しておりますが、なかなか土地自体が出ない印象。 中堅業者さんは仕入れの活動ってどんなものでしょうか?(具体的な活動内容や割いている時間)

【回答日:2019/4/23】
地上系の業者は空き地やボロ屋に直接交渉、毎日ほぼ全ての時間を使ってます。買取系は地元の業者や士業、あらゆるコネを使って物件情報を集めます。毎日半分以上の時間を使います。大手仲介の路面店は、売主から相談が来るので、それをさばく感じでしょうか。
また、仲介は仕入れと販売に分かれてないケースが多いので、仕入れの時間は少なめだと思います。レインズで探して紹介するなどもありますし。

 

【質問:経営戦略①】
目標や事業計画書などを作成した事がないため、今後の不動産経営の進め方が不安です。今後の目標や事業計画書や決算書の書き方はどのように学ぶと良いでしょうか?おすすめの書籍などありましたら教えてください。

【回答日:2018/10/30】
目標に関しては、自分が何故不動産投資をするのか。何故お金が必要なのか。 その答えが目標だと思いますので、思い浮かべてください。 お金を目標にしてしまうと足元をすくわれやすく、何のためにやっているのかを忘れないでください。事業計画については、業者が作る収支表を参考に、足りない項目を足してください。例えば入退去コストや、年数による家賃下落、そして税金等。

【質問:経営戦略②】
物件の値付けに焦点を当てて活動しております。 アパートや戸建ては土地値を意識して見ています。 区分マンションで取り引き事例がない物件は 何を根拠に値付けをすることがベストなのでしょうか。

【回答日:2019/2/12】
良いですね。購入の際はインカムとキャピタル、両方で考える必要があります。区分の場合は投資か実需かでも価格に差が出ます。また投資の方が安い傾向があります。
区分の売値は当該物件の過去データがベストです。業者に過去数年の取引履歴をお願いするのが早いです。無い場合は近隣の類似物件から算定します。収益からの算定も同様に、類似物件の賃料から判断していきます。基本的には賃貸よりも、実需で購入した際のローン支払いの方が安く無いと売れません。類似物件の売買価格と、賃料よりローンが安く、そしてキャッシュフローが回る、これらで査定します。

【質問:経営戦略③】
ある物件に1,000万円の値引き交渉をした結果、業者から連絡がこなくなり、残念ながら買えていません。その物件は提案された売主(メーカー)以外に複数の仲介から情報が流通していたので、売れ残っている場合は再度、複数の仲介から情報が来ると思っています。このような場合、再度交渉するなら最初に交渉した業者(売主)と当たるのが良いでしょうか、それとも別の仲介を通した方が良いでしょうか。あるいは総当たりで行くのが良いでしょうか。

【回答日:2019/6/11】
総当たりはやめた方が良いです。揉めます。売り主が一般顧客相手の営業がいる会社であれば、直接売り主と交渉した方が良いと思います。ただ、連絡が来なくなったというのは、あまり良い関係ではないのかと思うので、こちらの意図を汲んでくれる仲介がいれば、そこ経由でも良いかもしれません。
売り主直だとお互い仲介手数料がかからないから良いと思われがちですが、一般顧客相手に慣れていない業者も多くおり、その場合は仲介経由の方がまとまりやすいことも多くあります。

【質問:経営戦略④】
サラリーマンの場合、資産管理会社を持っていても融資の際、実質的にはサラリーマンの属性や個人の資産をベースに評価されるので、投資初期については、バランスシートが債務超過になりやすいです。しかし、事業の拡大を念頭に置くと、どこかのタイミングでバランスシートの改善をしていかないと融資がひけなくなるのではないかと思います。これは、何棟目、あるいは何億円といった目安はありますでしょうか。

【回答日:2019/6/11】
その通りです。バランスシート改善のタイミングは、徐々にかと思います。
例えば、残債の減少の方が簿価の減少より早く、なおかつ利益も出ている状態であれば、年々改善していくのがわかるので、それで良しと判断される可能性もあります。またその逆であれば、それは早急に改善する必要があり、年々悪化するのがわかるので、途中で融資が止まります。ただし、その基準は銀行によるとしか言えないので、複数の銀行と話しあいながら進めてください。

【質問:建築①】
建築費の見積もりについて。初めて金融機関の事前審査に、不動産屋さんより建築費の見積もりを提出しましたが、明細が、 建築費・設計・住宅設備工事・値引き・別途工事の5行しかありません。通常、この程度の粒度なのでしょうか。

【回答日:2018/11/27】
仮見積もりなので簡素で問題ないかと。ただ流石に5行は少ないですね。他にも依頼して良いと思います。

【質問:建築②】
先日とある土地(江戸川区)を見つけ、施工業者にプランを依頼しました。 プランが出てきた際に業者から受けた説明で、同区のマンション条例では10戸以上のマンション規制が厳しいため、建築申請時は12戸なら3戸を事務所として申請し、現地の建築確認後、事務所を住居用に再度工事すれば問題ないとのこと。また駐輪場設置の条例などもあるが守らなくても特に弊害はない、と言われました。建築確認後の用途変更については、過去民泊ビル建設業者も同じようなことを勧められたのですが、この事例はよくあることでしょうか? 言われた通り実施した場合にリスクがあるのではと思っています。

【回答日:2019/4/2】
問題はあります。が、結構ある事例です。
確かに用途変更をすることは悪いわけではありませんし、面積が小さければ、建築基準法上の確認申請は特に必要ではありません。建築基準法には、違反しないものの、その他の法律や条例に違反することになります。よって、適法とは言えない建物になるということです。
あと、言えることとしては、銀行が判別付くかどうかですね。銀行によっては、分かってしまう場合もあれば、そのまま何もないということもあります。これは、出口戦略にも言えることですが、買手、もしくは買手の金融機関が、そのことに気づいて、購入を撤回したり、融資が出なかったりということもありえます。
一番分かりやすい例が、駐車場部分を住居や店舗に用途変更する例ですね。これに関しては、容積率が超過してしまってすぐにわかってしまうケースです。ただ、建築物の法令・条例違反の指摘は、だいたいが近隣住民や、そういチクリが好きな方々によって発覚します。なので、もし実施するとしてたら、資金も確保しておいて、いざとなったら適法にできるように、心構えをしておくことをお勧めします。
最後に、弊社は、決して法令・条例違反を勧めるつもりはございません。

【質問:建築③】
ざっくりした質問で恐縮ですが、S造の留意点を教えてください。特に築古のS造で、購入前にどこを気をつけてチェックするべきか、購入後、どのような費用がかかる可能性があるか知りたいです。

【回答日:2019/10/8】
兎にも角にも、耐用年数の短さかと。イコール、銀行融資の期間の短さです。なので、出口を土地想定で見て、採算が合うようなら問題ないかと思います。また、鉄骨にも重量鉄骨、軽量鉄骨により耐用年数や構造がまったく違うので、鉄骨、というときはどちらなのかを常にはっきりさせた方が良いです。構造的に鉄骨のデメリットとしては、しなるため揺れには強いのですが、同じくしなるためパネルが剥がれる、配管がずれるなど、何かと壊れやすい印象があります(高い建物)。2-3階であれば問題ありませんが。あとはサビです。木造のシロアリや柱の腐食と同様、鉄骨はサビが怖いですね。

【質問:建築④】
特に観光地、登山道とかに、明らかに接道してい無いような建物がありますが接道義務を果たしているのでしょうか。尾道のような階段ばかりの街の建物は、立て直すことが出来るのでしょうか。

【回答日:2019/10/29】
建築基準法43条1項により法上の道路に2m接道が原則です。また、同条2項2号のように、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものであれば建築が可能となります。接道していないように見えても、何等かの手続きを経て建築されているはずです。そうでなければ、違法建築になりますね。
ちなみに、違法建築等は、ほとんどの場合が第三者からの「チクリ」などで、役所が動いて是正指導などを行うこととなります。東京都のホームページからの情報になりますが、例年秋には、国交省や各特定行政庁において、それぞれの管内で違反建築物のパトロールをしているみたいですね。

【質問:市況①】
不動産業界が混沌としている中、最近の金融機関の利子の変化の傾向を教えていただきたいです。

【回答日:2019/6/4】
利子は変わってる感覚はありませんし、今後も変化する兆候は見られないかと。
基本は単プラ連動ですし、上がったのは業界入って20年で一回のみ。ファンドバブルの時に0.1、しかも一瞬でした。ただし、金利は読めないので正直わからないとしか言えません。

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【質問:売買①】
転売は金融機関が嫌うと聞いていますが、融資戦略等をどのようにすべきかでしょうか?現金買いするのか、その後付き合えなくても良い金融機関を使うのか。個人で購入するのか、短期譲渡の税率が低い法人で購入するのか。等

【回答日:2018/11/6】
長期保有前提の融資ですので、やはり嫌います。
しかし一般の投資家は、年に何件も売買を繰り返すわけでもなく、そこまで気にする必要はないかと。過去に何棟も売却していても、皆さん普通に買えていますし。法人、個人で言えば、税金的には基本的に法人の方が有利なケースが多いです。

【質問:売買②】
土地値物件の土地値の基準を教えていただけますと幸いです 。自宅の路線価と不動産屋に問い合わせた実勢価格に 300万円弱の乖離があり困惑してしまいました。

【回答日:2018/11/13】
土地値=相場と考えた場合、路線価とはリンクしません。路線価はあくまでも税務的なものです。
銀行は積算を見るとき、路線価や評価証明を基準とするケースが多いため、重要な指標ではありますが、首都圏で路線価同等、またはそれ以下の場所はありません。不動産屋の評価や、近隣類似事例が実勢価格になります。

【質問:売買③】
23区で土地から新築木造、鉄骨、RCを検討しています。23区内でそれぞれの構造でおすすめの区、もしくは限定的エリア、逆にやめた方が良い区、限定的エリアをアドバイスいただきたいです。

【回答日:2018/12/4】
安ければ良いという持論なので、特にここというものはありません。場所が良くなくても、低賃料で埋まるのであれば、相応の価格で買えた場合それは良い物件だと思います。逆に相場賃料以下でも苦戦するエリアはNGです。23区で安くても決まらない場所はないと思います。
構造に関しては投資スタイルですので、これも良い悪いはありません。RCは利回り出ませんが、年数が立っても売値が下がりにくく、中長期でキャピタルも狙えます。木造は利回りが出やすいですが、資産価値が落ちるスピードも早いので、途中での売値も落ちやすいです。
個人的な好みとしては、城南低層エリアで、設備なしの底層RCです。が、利回りがでないので投資初期段階では厳しいかと。

【質問:売買④】
仲介から買うことをお勧めしているようですが、指値は通りますか?元付けで両手取りの業者の方が指値が通りやすいと思いますが、いかがでしょうか?

【回答日:2018/12/18】
仲介であろうと売主直であろうと関係ないと思います。元付けの両手取り業者も仲介ですし。下がる時は下がりますし、下がらない時は下がりません。売主の状況、交渉、タイミングだと思います。
両手仲介の場合は、その仲介がどちら側につくかによっても変わるでしょうね。

【質問:売買⑤】
物件を検討するにあたり、不動産鑑定評価はどう受け止めたらよいでしょうか?土地の机上査定を有料で依頼したところ、周辺の実勢価格よりもかなり低い査定(路線価に近い)となりもやもやしています。

【回答日:2019/1/15】
鑑定評価と実勢価格、さらにいうと積算、銀行独自の担保評価は、全て異なります。鑑定評価は鑑定士のみが行える公的な評価と考えられます。そのため、時勢や景気などの影響を受けにくく、誰が鑑定しても同等の価格になる必要もあります。 主に銀行や税務署、裁判所などが証明として使用します。評価は基本的に、収益還元法、積算法、取引事例比較法を用います。しかし、不動産の取引をした事のない人の、あくまで机上の判断であり、実際に売買される価格はそもそも気にしていません。積算を用いる時点で相場との乖離が大きくなるのは当然ですし、DCFも同じくです。取引事例の比較も、取り引き情報を開示するのは大手のみですので、それもまたしかりです。
ちなみに建物の再調達価格は、公的にRCで坪60万程度ですが、実際は100-120万しますよね。土地だって東京であれば路線価の倍以上ですよね。なので掛け離れるのは当然なんです。結論として、評価と相場の乖離が少ないほど融資等には有利ですが、逆に税金や相続には不利になる。ということです。無視する必要はありませんが、過度に恐れる必要もなく、理解さえしていれば良いと思います。

【質問:売買⑥】
先日、土地の購入を私道掘削許可取得前提で指しました。しかし、掘削許可なしで買う人が現れ、流れてしまいました。 私の仲介業者に聴くと、私道保有者が不明となり辿り着けない場合は、行政も許可してくれるというようなことを言っていました。 掘削許可が取れない場合の対処方法とそれでも残るリスクを教えてください。

【回答日:2019/4/23】
結論から申し上げますと、所有者不明の掘削承諾が確かに取れなくとも、インフラの整備はできます。法務所から、昨年、「所有者不明私道への対応ガイドライン」が出されているので、こちらもご覧になってください。(かなり詳しくケーススタディも出ています。)
結構、今までは、どうにも動きようがなかったケースでも、このガイドラインによって、一定の方向性を示している内容になるので、今後、円滑な取引に結びつくケースが増えるかもしれませんね。

【質問:売買⑦】
古民家を購入して再生したいと考えています。 そこは地域的に周りから評判が良くないところのようです。 昔、差別的な扱いを受けていた部落のようで今でも人権についての授業が盛んに行われていると。 こういった場所で不動産業をやることについてどういう心構えで望めば宜しいでしょうか?

【回答日:2020/3/17】
個人的には手を出しません。
この手の判断は人によるとしか言いようがないのですが、業者は嫌がる傾向が強いです。 業者としてはあえてネガティブな要因やトラブルが起こりそうなものは避けます。他にも物件は無限にあるので。東京にいるとあまり感じませんが、西側などのソレは未だに強烈です。銀行も嫌がります。

【質問:その他①】
先週入会した初心者です。戸建の現金投資を始めたばかりでまだ借金の経験がありません。実践会の動画を見ると、1000万円のCFを手にするためには億の単位の借金が普通に必要だと理解しましたが、これははっきり言ってビビりの私には恐怖以外の何物でもありません。物件によほどの自信をもてるようになるまでは、絶対手を出す勇気が自分にはないなあと思いました。実践会でその辺の自信と確信が持てるようになれるといいなあ、と期待しておりますが、借金が怖いと成功できませんか?

【回答日:2019/2/26】
借金の怖さは、物件の価値判断ができれば薄れます。ほとんどの方はその物件がいくらの価値があるかを判断できません。
確実に一億円の価値があると確信できれば、お金が不動産に変わるだけなので怖くないです。仕組みは難しいようで簡単なんです。ただし、その価値判断は経験しかないです。ゆっくり自己資金で進めていくのも良いです。

【質問:その他②】
中古アパート購入時、火災保険に入りますが必ずつけた方がいい特約事項があればご教授お願いします。

【回答日:2019/2/26】
保険のオプションとしては水災でしょうか。昔と違い、ゲリラ豪雨など、河川が近隣に無くても水害を受けることが多くなりましたので。
孤独死など入居者関連は、保証会社のオプションで良いかと思います。

【質問:その他③】
ワンルームで23平米のRC新築のの場合、猫のみ可、犬は不可にすることで家賃はどれぐらいアップすることが出来ますか?

【回答日:2020/6/26】
通常は5,000円~10,000円くらいです。
ペット可の物件でもペットを飼わない人が半分以上いらっしゃいます。「ペット可いいよね、いつか飼うかも」という感じで選ぶ方が多いのです。
ただ、実際に飼われるかたももちろんいらっしゃるので、その分敷金を多めに貰っておくなどしたほうが良いでしょう。特に猫は退去の際ににおいがかなりついてしまっていることもありますので。ちなみに…大型犬が飼える賃貸はほとんどないので、「お金を払ってでもそこにしか住めない」という人を狙うのも一つの方法です。
ただ、部屋の中はものすごく荒れます。そのため、建物を『壊してもいい』『最後まで使う』などの目的がある場合は大型犬可にすると家賃は抜群に上げられます。

【質問:その他④】
賃貸仲介会社の営業が、仲介手数料以外の利益を不正に得ようとしている場合、宅建業法違反の可能性があると思います。その場合も宅建協会にまずは報告してしまうのがよいでしょうか?それとも賃貸仲介の場合は違う駆け込み先がありましたら教えていただければ幸いです。

【回答日:2019/11/12】
どのような不正なのかわかりませんが、まず仲介になんの費用なのか確認し、納得できないのであればその会社に問い合わせ、別の方に聞いてみてはいかがでしょうか?それがあきらかに不正であっても、それが嫌なら契約しないという選択肢が取れるため、それを知った上で契約するのであれば、それを訴えても無意味に感じます。
不正の度合いによりますが、相談先としては
・宅建協会
・消費生活センター
・法テラス
などが一般的かと。ただ、正直解決は困難かと思います。

【質問:その他⑤】
2020年8月に浸水エリアの説明が義務化されたと思いますが、賃貸需要に実影響が出て来ていますか?また今後どの様な影響がありますか?

【回答日:2020/10/21】
ほとんどないと思います。もともと慣習的に重説で説明してきた内容が、明確に義務化されたということです。今までやってきたことが義務になったというだけなのであまり影響はないと思います。
銀行側のNGエリアが増える可能性があるかもしれませんが、銀行側ももともとそのあたりは確認しているはずなので、そこまで影響はないと思います。

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