【回答日：2020/9/16】
土壌汚染対策法という法律があります。また、東京都の中には、東京都環境確保条例があり、その下に区の条例があります。基本的には規模が大きいと調査義務が出てきますが、投資家さん向けの３階建・4階建の規模の物件に関して言うと、義務はないです。ただ、荒川区の場合は条例で10戸以上の共同住宅を建てる際は調査を求められます。
ご質問の通り、該当するかしないかによっても交渉の仕方も変わってくると思いますが、仮に建てた建物が該当してやらなければならないのであれば、売主にやって頂いて、それぞれ環境基準値を上回っている場合は土壌改良を行なって下さい、という形で全部契約書で縛るやり方で進めていくべきかと思います。また、どのくらい深く改良するかなどについて、全部具体的な数字を使って契約書は書き込んだ方が良いでしょう。本来、土壌汚染の調査についての条例は元々町工場があったエリアは結構厳しめになっていることが多いです。そういった場所は大きな土地に適用されるような条例で制限がついていることがあるので、そのあたりを確認しながら契約書に具体的な数字を書き込み、リスク回避をしていただけたらと思います。
瑕疵担保責任で調査するのではなく、調査を済ませて結果を見てから決済をしたほうが良いでしょう。調査は買主指導の業者に任せて、費用は売主が払ってもらう建付けの条文にすることで、買主側でも内容を確認することができます。決済後に請求するとしても、自分が一度決済した後に請求しなければならなず、相手が逃げてしまう可能性もあるので、やはり最初から調査をしたほうが良いでしょう。
どこまで調べるかにもよりますが、土地の汚染処理はかなり高額になります。土は燃やすことができないので、きれいにして専用の土捨て場に持っていく必要があり、これに数百万から場合によっては数千万円かかることもあります。あまり軽く考えないほうが良いです。隣がガソリンスタンドと自動車整備工場とのことで、工業地域か準工業地域、商業地域で、後々分譲マンションとかが建つ可能性があるエリアになると思います。低層地域の場合、そもそもこういう施設は近くになく、あった場合でも木造2建・3階建の小さいアパートとかだと、土壌汚染の調査をやる必要がないので、そもそも関係がなくなります。そもそも論として、リスクは上がってしまう。一回買ってしまうと、相手が払えるかどうかというのは運任せのうえ、時間もかかるので必ず専門に先にやらせるということを契約に盛り込むべきでしょう。

【回答日：2020/4/7】
基本的には①の対応を早々に進める他ない状況かと考えます。
既に3ヶ月の滞納をしていて、連絡取れずの状態であれば、その間の経緯報告書を作成、内容証明を送付した履歴も残しておき、強制解約及び明渡し訴訟をする流れになります。3ヶ月滞納している状態であれば、最短1.5ヶ月～6ヶ月の期間で正式な解約処理はできると推測します。
②の対応を行うにはかなりリスクがあります。管理会社としては実施できないかもしれません。3ヶ月滞納しているとはいえ、いきなり全額払ってきた場合などにトラブルになります。
強硬手段という点にある程度の理解を得るとなると、所有者の同意のもと、連絡が取れないことを理由に警察立ち合いの上現地確認、もぬけの殻のような部屋の状態なら「夜逃げかもしれない」という判断のもと解約手続きに入る。物が散乱していたり生活感があると夜逃げという判断も取りづらい場合はあります。何かしら第3者の確認を取らせておくという点では必要な対応かと考えます。
清掃や残置物処分に関しては、ほぼほぼもう戻ってこないであろうという予測のもと実施、実施後のリスクとしては所有権を有する物を処分してしまったことに対する賠償責任などがあるかと思われますが、たかが知れた費用と捉えれば強引でもいいのかも...と個人的には思う部分もあります。
そもそも論としてやはり、管理変更時などに引継できる保証会社なのかを確認、もしくは費用を払ってでも保証会社に加入させることを念頭に置いて柔軟に対応できるような管理会社さんにお願いしておかないと怖いですね。

【回答日：2020/7/10】
避難経路を塞いでいないか、消防点検時に指摘を受けないかをまずは確認してください。避難経路を塞いでいた場合、それによって人が亡くなってしまったりすると責任の問題になります。
また、建物の外側は特に目一杯使っているはずなので、空きスペースなどはないはずです。そこを塞いでしまうのは危険だと思います。郵便スペースの近くであれば経路を確保できる可能性が高いと思います。

【回答日：2020/6/26】
管理会社がどこまでやる気を出してくれるか、にかかってきます。そもそも中古の場合、保証会社によっては引き継げないことがあります。そのあたりは購入の際に注視すべき部分でした。滞納について、費用等が自己負担になりますが訴訟準備を進めていったほうが良いでしょう。
また、まだ家賃滞納をしていない部屋にも自己負担で保証会社をつけておくという方法もあります。そこで新たに滞納が発生した場合、これ以上被害を広げないためです。

【回答日：2020/9/16】
火災保険をうまく使う方法はありません。リニューアルするしかないのではないでしょうか？塩害によって建てたマンションが1年で錆びることを証明できないと、経年劣化であるという判断をせざるを得ません。
EVの場合、通常30年くらいで部品の供給が終わってしまうので、それ以内であれば部品の交換をしながらリニューアル費をどうやって捻出していくか、予算を立ててやっていくしかないように思います。もしくは、何階建ての建物かにもよりますが4階建てくらいであればいっそEVを塞いでしまうのも一つの方法です。「故障中」札を下げてそのままにしておくなどです。この場合、役所への届出が必要になると思います。
法的な部分の確認は必要になりますが、修繕するか、「故障中」ということにしておいて一旦封印しておくか、どちらかになると思います。

【回答日：2020/10/21】
店舗を持っているところは、入居者をお部屋に案内した仲介手数料と宣伝広告費で食べている人たちで、自社も客付けをやっているので外に振らないケースが多いというところもあります。
店舗がないところは入居者管理や建物管理などで食べている人たちが多いです。

【回答日：2018/11/20】
詳しくは税理士、または税金の本を読んでください。※特に財務三表
一般論として、税金がかかるのは表面上のＣＦではなく、ＰＬに対してかかり、売却価格（経費込み）―簿価となります。簿価とは帳簿上の価格で、減価償却などを差し引いたもの、そこから売買にかかった経費も入れ、ＰＬ（損益をだします）。そこに、所定の税率がかかります。運用中の損益は通算されますが、売買に関しては分離されます。
例えば1億円で物件を購入、500万円経費がかかり、減価償却を2,000万円、売却は9,000万円、残債は9,000万円の場合、9,000万円―9,000万円―500万円、　売却後残金はー500万円の赤字　※これが表面上のＣＦ
税金は上記ではなく、売値9,000万円―簿価8,000＋経費500万円=500万円の黒字　※これに対して税金がかかります
よって、手残りがマイナスなのに税金がかかる、逆に手残りがあるのに税金がかからない、などの可能性もあります。私の書籍、過去の動画でも詳しく解説されています。

【回答日：2019/1/8】
おっしゃる通りの考え方で良いと思います。また、節税のために無理をして経費を使うのは本末転倒であり、結局無理な節税はいってこいの関係であるため、いずれまた戻すことになります。
一般的に良く使う手法としては、生命保険、車、オペレーティングリースなどですが、先述した通り、いずれ益を計上する必要があり、その調整は難しいものです。法人であれば買い増しや、程よく経費を使う程度で十分かと。

【回答日：2019/3/26】
動画でも解説しましたが、「銀行取引約定書」と検索して、その条文を見てください。期限の利益喪失事由に、調査、報告の虚偽と載っています。債権保全もありますね。ただし、これだけで一括返済までやって良いのかは疑問があり、裁判をすれば勝てるかもしれませんね。でも裁判をしたら虚偽があったことを公的に認める事になりますので、それはそれでまずいかもしれません。
一物件一法人想定ですが、一番逃れようのないものは、信用状況の悪化でしょうね。ほぼほぼ著しい債務超過になるため、それにより銀行側は金利引き上げ等を要請できる旨の記載があります。

★『約定書』解説動画はこちらから

【回答日：2019/5/21】
返済比率と残債の減少スピード、それが土地値にぶつかるタイミングなど、総合的に考える必要があります。また、高収益を生み出す物件を保有している、またはその逆であれば、それとの組み合わせも重要かと。
ちなみに弊社でも物件は複数保有していますが、長期で組んでCFを多く出すもの、短期で組んでCFアウトですが、BSが急改善するものなどを組み合わせ、常に不動産のみの支出入がトントンになる程度で調整してます。すると放っておいても短期で組んだものはすぐに無担保になり、それをテコに借り入れ額増やせるし、流動性を高めたりしています。

【回答日：2019/7/9】
会社定款に金取引による項目を入れるべきでしょうか？
現状では、正直どちらでも良いですが、本業以外の課税売上割合を認めないというような意見も出ているようですので、ひとまず、事業目的に入れておいた方が良いのかもしれませんね。ただし、銀行によっては、資産管理法人（不動産保有のみ）とならないため、「金取引」に関わらず、不動産にかかわる事業以外は、ＮＧと言われることもあります。また、融資をこれから受けるということであれば、銀行さんからしっかりとヒアリングしてみてください。

課税金取引を少なくとも今年度中に最大限実施しておくべきでしょうか？
3年かけて、のんびり課税売上を上げるよりは、元手があるのであれば、最大限実施すべきです。今後どのようになるのかまったく想定できませんが、3年かけて課税売上をあげようとしているあいだに、法改正などがなされてしまうのも困りますからね。

また還付金は利益計上しなくてはならないと思いますが、相殺経費でできるだけ赤字にして簿外内部留保化をすすめるべきでしょうか？
税抜経理の場合、還付金自体は利益ではありませんので、ＰＬには影響はありません。税込経理の場合は影響はありますので、再度、担当する税理士にご確認ください。

【回答日：2020/5/12】
弁護士先生の言う通りかと考えます。器物損壊等や損害賠償を請求されたりする場合はあるでしょう。これ以上明渡しや本件に関して悩む時間を最小限にするなら、判決を待ってからの方が良いかと考えます。
ここからは考え方次第ですが、例えば相手の所有物を捨ててしまったため、賠償請求を受けた。
Q、処分した物の価値・金額はどの程度になりそうですか？　
Q、所有していた証拠として相手方は立証できそうでしょうか。　
上記例のようなリスクと比較して、先に処理してしまうべきか否かを天秤にかけて判断するのも一つの手かと考えます。

【回答日：2019/4/23】
地上系の業者は空き地やボロ屋に直接交渉、毎日ほぼ全ての時間を使ってます。買取系は地元の業者や士業、あらゆるコネを使って物件情報を集めます。毎日半分以上の時間を使います。大手仲介の路面店は、売主から相談が来るので、それをさばく感じでしょうか。
また、仲介は仕入れと販売に分かれてないケースが多いので、仕入れの時間は少なめだと思います。レインズで探して紹介するなどもありますし。

【回答日：2018/10/30】
目標に関しては、自分が何故不動産投資をするのか。何故お金が必要なのか。 その答えが目標だと思いますので、思い浮かべてください。 お金を目標にしてしまうと足元をすくわれやすく、何のためにやっているのかを忘れないでください。事業計画については、業者が作る収支表を参考に、足りない項目を足してください。例えば入退去コストや、年数による家賃下落、そして税金等。

【回答日：2019/2/12】
良いですね。購入の際はインカムとキャピタル、両方で考える必要があります。区分の場合は投資か実需かでも価格に差が出ます。また投資の方が安い傾向があります。
区分の売値は当該物件の過去データがベストです。業者に過去数年の取引履歴をお願いするのが早いです。無い場合は近隣の類似物件から算定します。収益からの算定も同様に、類似物件の賃料から判断していきます。基本的には賃貸よりも、実需で購入した際のローン支払いの方が安く無いと売れません。類似物件の売買価格と、賃料よりローンが安く、そしてキャッシュフローが回る、これらで査定します。

【回答日：2019/6/11】
総当たりはやめた方が良いです。揉めます。売り主が一般顧客相手の営業がいる会社であれば、直接売り主と交渉した方が良いと思います。ただ、連絡が来なくなったというのは、あまり良い関係ではないのかと思うので、こちらの意図を汲んでくれる仲介がいれば、そこ経由でも良いかもしれません。
売り主直だとお互い仲介手数料がかからないから良いと思われがちですが、一般顧客相手に慣れていない業者も多くおり、その場合は仲介経由の方がまとまりやすいことも多くあります。

【回答日：2019/6/11】
その通りです。バランスシート改善のタイミングは、徐々にかと思います。
例えば、残債の減少の方が簿価の減少より早く、なおかつ利益も出ている状態であれば、年々改善していくのがわかるので、それで良しと判断される可能性もあります。またその逆であれば、それは早急に改善する必要があり、年々悪化するのがわかるので、途中で融資が止まります。ただし、その基準は銀行によるとしか言えないので、複数の銀行と話しあいながら進めてください。

【回答日：2018/11/27】
仮見積もりなので簡素で問題ないかと。ただ流石に5行は少ないですね。他にも依頼して良いと思います。

【回答日：2019/4/2】
問題はあります。が、結構ある事例です。
確かに用途変更をすることは悪いわけではありませんし、面積が小さければ、建築基準法上の確認申請は特に必要ではありません。建築基準法には、違反しないものの、その他の法律や条例に違反することになります。よって、適法とは言えない建物になるということです。
あと、言えることとしては、銀行が判別付くかどうかですね。銀行によっては、分かってしまう場合もあれば、そのまま何もないということもあります。これは、出口戦略にも言えることですが、買手、もしくは買手の金融機関が、そのことに気づいて、購入を撤回したり、融資が出なかったりということもありえます。
一番分かりやすい例が、駐車場部分を住居や店舗に用途変更する例ですね。これに関しては、容積率が超過してしまってすぐにわかってしまうケースです。ただ、建築物の法令・条例違反の指摘は、だいたいが近隣住民や、そういチクリが好きな方々によって発覚します。なので、もし実施するとしてたら、資金も確保しておいて、いざとなったら適法にできるように、心構えをしておくことをお勧めします。
最後に、弊社は、決して法令・条例違反を勧めるつもりはございません。

【回答日：2019/10/8】
兎にも角にも、耐用年数の短さかと。イコール、銀行融資の期間の短さです。なので、出口を土地想定で見て、採算が合うようなら問題ないかと思います。また、鉄骨にも重量鉄骨、軽量鉄骨により耐用年数や構造がまったく違うので、鉄骨、というときはどちらなのかを常にはっきりさせた方が良いです。構造的に鉄骨のデメリットとしては、しなるため揺れには強いのですが、同じくしなるためパネルが剥がれる、配管がずれるなど、何かと壊れやすい印象があります(高い建物)。2-3階であれば問題ありませんが。あとはサビです。木造のシロアリや柱の腐食と同様、鉄骨はサビが怖いですね。

【回答日：2019/10/29】
建築基準法43条1項により法上の道路に２ｍ接道が原則です。また、同条2項2号のように、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものであれば建築が可能となります。接道していないように見えても、何等かの手続きを経て建築されているはずです。そうでなければ、違法建築になりますね。
ちなみに、違法建築等は、ほとんどの場合が第三者からの「チクリ」などで、役所が動いて是正指導などを行うこととなります。東京都のホームページからの情報になりますが、例年秋には、国交省や各特定行政庁において、それぞれの管内で違反建築物のパトロールをしているみたいですね。

【回答日：2019/6/4】
利子は変わってる感覚はありませんし、今後も変化する兆候は見られないかと。
基本は単プラ連動ですし、上がったのは業界入って20年で一回のみ。ファンドバブルの時に0.1、しかも一瞬でした。ただし、金利は読めないので正直わからないとしか言えません。

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【回答日：2018/11/6】
長期保有前提の融資ですので、やはり嫌います。
しかし一般の投資家は、年に何件も売買を繰り返すわけでもなく、そこまで気にする必要はないかと。過去に何棟も売却していても、皆さん普通に買えていますし。法人、個人で言えば、税金的には基本的に法人の方が有利なケースが多いです。

【回答日：2018/11/13】
土地値＝相場と考えた場合、路線価とはリンクしません。路線価はあくまでも税務的なものです。
銀行は積算を見るとき、路線価や評価証明を基準とするケースが多いため、重要な指標ではありますが、首都圏で路線価同等、またはそれ以下の場所はありません。不動産屋の評価や、近隣類似事例が実勢価格になります。

【回答日：2018/12/4】
安ければ良いという持論なので、特にここというものはありません。場所が良くなくても、低賃料で埋まるのであれば、相応の価格で買えた場合それは良い物件だと思います。逆に相場賃料以下でも苦戦するエリアはNGです。23区で安くても決まらない場所はないと思います。
構造に関しては投資スタイルですので、これも良い悪いはありません。RCは利回り出ませんが、年数が立っても売値が下がりにくく、中長期でキャピタルも狙えます。木造は利回りが出やすいですが、資産価値が落ちるスピードも早いので、途中での売値も落ちやすいです。
個人的な好みとしては、城南低層エリアで、設備なしの底層RCです。が、利回りがでないので投資初期段階では厳しいかと。

【回答日：2018/12/18】
仲介であろうと売主直であろうと関係ないと思います。元付けの両手取り業者も仲介ですし。下がる時は下がりますし、下がらない時は下がりません。売主の状況、交渉、タイミングだと思います。
両手仲介の場合は、その仲介がどちら側につくかによっても変わるでしょうね。

【回答日：2019/1/15】
鑑定評価と実勢価格、さらにいうと積算、銀行独自の担保評価は、全て異なります。鑑定評価は鑑定士のみが行える公的な評価と考えられます。そのため、時勢や景気などの影響を受けにくく、誰が鑑定しても同等の価格になる必要もあります。 主に銀行や税務署、裁判所などが証明として使用します。評価は基本的に、収益還元法、積算法、取引事例比較法を用います。しかし、不動産の取引をした事のない人の、あくまで机上の判断であり、実際に売買される価格はそもそも気にしていません。積算を用いる時点で相場との乖離が大きくなるのは当然ですし、DCFも同じくです。取引事例の比較も、取り引き情報を開示するのは大手のみですので、それもまたしかりです。
ちなみに建物の再調達価格は、公的にRCで坪60万程度ですが、実際は100-120万しますよね。土地だって東京であれば路線価の倍以上ですよね。なので掛け離れるのは当然なんです。結論として、評価と相場の乖離が少ないほど融資等には有利ですが、逆に税金や相続には不利になる。ということです。無視する必要はありませんが、過度に恐れる必要もなく、理解さえしていれば良いと思います。

【回答日：2019/4/23】
結論から申し上げますと、所有者不明の掘削承諾が確かに取れなくとも、インフラの整備はできます。法務所から、昨年、「所有者不明私道への対応ガイドライン」が出されているので、こちらもご覧になってください。（かなり詳しくケーススタディも出ています。）
結構、今までは、どうにも動きようがなかったケースでも、このガイドラインによって、一定の方向性を示している内容になるので、今後、円滑な取引に結びつくケースが増えるかもしれませんね。

【回答日：2020/3/17】
個人的には手を出しません。
この手の判断は人によるとしか言いようがないのですが、業者は嫌がる傾向が強いです。 業者としてはあえてネガティブな要因やトラブルが起こりそうなものは避けます。他にも物件は無限にあるので。東京にいるとあまり感じませんが、西側などのソレは未だに強烈です。銀行も嫌がります。

【回答日：2019/2/26】
借金の怖さは、物件の価値判断ができれば薄れます。ほとんどの方はその物件がいくらの価値があるかを判断できません。
確実に一億円の価値があると確信できれば、お金が不動産に変わるだけなので怖くないです。仕組みは難しいようで簡単なんです。ただし、その価値判断は経験しかないです。ゆっくり自己資金で進めていくのも良いです。

【回答日：2019/2/26】
保険のオプションとしては水災でしょうか。昔と違い、ゲリラ豪雨など、河川が近隣に無くても水害を受けることが多くなりましたので。
孤独死など入居者関連は、保証会社のオプションで良いかと思います。

【回答日：2020/6/26】
通常は5,000円～10,000円くらいです。
ペット可の物件でもペットを飼わない人が半分以上いらっしゃいます。「ペット可いいよね、いつか飼うかも」という感じで選ぶ方が多いのです。
ただ、実際に飼われるかたももちろんいらっしゃるので、その分敷金を多めに貰っておくなどしたほうが良いでしょう。特に猫は退去の際ににおいがかなりついてしまっていることもありますので。ちなみに…大型犬が飼える賃貸はほとんどないので、「お金を払ってでもそこにしか住めない」という人を狙うのも一つの方法です。
ただ、部屋の中はものすごく荒れます。そのため、建物を『壊してもいい』『最後まで使う』などの目的がある場合は大型犬可にすると家賃は抜群に上げられます。

【回答日：2019/11/12】
どのような不正なのかわかりませんが、まず仲介になんの費用なのか確認し、納得できないのであればその会社に問い合わせ、別の方に聞いてみてはいかがでしょうか？それがあきらかに不正であっても、それが嫌なら契約しないという選択肢が取れるため、それを知った上で契約するのであれば、それを訴えても無意味に感じます。
不正の度合いによりますが、相談先としては
・宅建協会
・消費生活センター
・法テラス
などが一般的かと。ただ、正直解決は困難かと思います。

【回答日：2020/10/21】
ほとんどないと思います。もともと慣習的に重説で説明してきた内容が、明確に義務化されたということです。今までやってきたことが義務になったというだけなのであまり影響はないと思います。
銀行側のNGエリアが増える可能性があるかもしれませんが、銀行側ももともとそのあたりは確認しているはずなので、そこまで影響はないと思います。