～どんな状況でも勝ち続けるプロになる！～

不動産投資の考え方を変える  

15年ほど前から始まった不動産投資ブームですが、

多くの参加者が勝てたのは、

偶然ではなく必然でした。

なぜならば、

当時の日本、特に首都圏は安すぎたので。

30年に及ぶデフレ、

そして超低金利、金融緩和、

日本の構造的なインフレ(超高齢化＆少子化)が重なったためです。

さらに追い打ちをかけたのが、

コロナ、戦争等による世界的な金融緩和=金余りからのインフレです。

前者は確信的事項であり、

後者は結果論ではあります。

では現状はどうか？

これからどうなるのか？

それは、考え方を変えなければ生き残れない ということです。

今までの戦略とは、

・財務三表を駆使した長期シミュレーション

・物件の的確な価値判断

・継続して融資を引き続けるための財務戦略

・良い情報を取得するための仕組みづくり

 

などですが、

これらの欠点は、

長期でのシミュレーションが大きく変動しないことが前提、なのです。

具体的には、

・家賃価格(全ての根幹)

・物件価格(入口の価格、出口の価格、銀行評価等)

・運用経費(金利、修繕、空室期間等)

これらが30年間変動しなかったため、

容易にシミュレーションできていたのが、

昨今はそれらのボラが大きくなり、

 

今までのシミュレーションにあてはめると、

到底購入できる価格水準ではなくなってしまったのです。

要するに、今までの物差しで物件を見ると、

どれもこれも高い、数字が合わない、という状況です。

さらに融資についても、

以前はフル、オーバー、低金利が当たり前だったのに、

自己資金2～３割が当たり前。

属性の水準もより高く求められるようになりました。

では不動産投資はもはや旨味が無いのでしょうか？？

否、逆だと思います。

誰でも簡単に儲けられると知れれば当然市場は過熱します。

そして参入障壁が高ければ高いほど沈静化します。

現実問題として、

昨今の市場はどうでしょうか？？

過熱していますか？

していませんよね。

ブルーオーシャンからレッドオーシャンになり、

現在は成熟～後退期に入っていると思います。

価格も売出価格は依然として高いのですが、

成約価格はそこまで上がっていないのが現状です。

何故ならば、

いくら相場が上がろうが、

投資物件に対する銀行評価はそこまで上がらず、

障壁だけが上がっているためです。

なので、

すでに複数のアパート、マンションを保有し、

潤沢なCFと資産を築き、

銀行、業者とのリレーションも持ち、

経験と積み上げた知識ももっている。

 

そんな、熟練者である皆様にとっては、チャンスが到来していると思うのです。

 

しかし、度重なる戦争により世界中のサプライチェーンが乱れ、

そして世界中で金融緩和をし、あれよあれよとインフレが進みました。

 

また日本国内の問題である超高齢化も・・・。

 

これまでの戦略のままではついていけません。

ではどのように戦略を変えていくのか？？

一つの答えは、

「業者免許を取る」または「業者のやり方を真似る」だと思います。

結論から言うと、業者免許を取るメリットが大きいのです。

・融資の幅が格段に上がる

・情報の幅が広がる

・ビジネスの幅が広がる

・事業が青天井になる

・退職後の人生として

 

その中でも、

融資の幅が格段に広がること

やはりこれが個人的には一番のメリットかと思います。

 

個人融資と企業融資は根本から違います。

 

個人=投資パッケージローン、長期、低金利

業者=プロパー融資、短期、高金利

 

こう見ると業者のローンは不利じゃん・・・、

と思われがちですが、

あながちそうとも言えません。

投資家とはプロジェクト一つ一つの速さが違うのです。

 

そしてローンの種類も豊富です。

短期のプロジェクト、中期のバルーンそして制度融資。

 

これは例えば、

・コロナ緊急融資

・ウクライナ問題伴走融資

そして秋から出てくるであろう

・石油危機融資

 

これらが、

なんと、ゼロ金利・無担保 なのです。

規模はそこまで大きくは借りられませんが、

行政が金利を負担してくれるので、

窓口になる信金等はノリノリです・・・。

などなど、

個人融資とは違う種類のものが多くあり、

戦略の幅がグッと上がるのです。

次に大きいのは、

事業が青天井になるでしょうか。

何かと言いますと、

個人は属性を担保にレバレッジをかけ、

企業は業績にレバレッジをかけます。

なので、

個人にはおのずと融資額の限界がきます。

年齢もそうですよね。

団信は基本的に80歳まで。

投資ローンもそれに似た感じです。

しかし企業は、

業績に対する融資なので、

天井が無くなります。

年齢の壁も個人より融通が利きます。

もちろん後継者問題はありますが、

そこでも圧倒的に有利です。

 

失われた30年への反動もあり、

これからの不動産投資は大きく変わります。

 

その中で柔軟に動き、勝負するための一つの武器として、

業者成りが選ばれているのだと思います。

 

逆にデメリットと言いますか、

私が見てきた失敗事例としては、

免許を取ったは良いが、

業者としての動き方がわからず、そのまま放置・・・。

手間と費用だけが掛かってしまった。

というパターンです。

これはわかります。

すごく。

業者になったからと言って、

今まで同様の事をしていては

何も変わりません。

誰かがあなたのために何かをしてくれるわけではありませんので。

 

自分で考え、

自分で決め、

自分で動かなければ、

当然に何も変わらないのは当たり前です。

しかし起業塾の卒業生や、

すでに業者になった会員の中には、

ちゃんと利益を出せ、

上手くやっている方も多く存在しています。

失敗した人と、上手くいった人。

何が違うのでしょうか？？

これはずっと私が言っている、

「不動産は投資ではなくビジネス」

これをモットーとしてやっていれば、

おのずと事業者となり、

宅建業者になってもそのまま事業として発展させることが容易なのだと思います。

素人ではなくセミプロになろう、

というのが10年以来言い続けている本講座の基本方針ですが、

その発展形はセミプロ→プロなので、

やはり業者に成るは必然なのだと思います。

また、

業者=不動産屋、

というイメージよりかは、

投資家の発展形、

業者の制度や融資を使うプロの投資家

といった感じです。

私どもも、「不動産屋になろう」ではなく、

「免許を持ったプロ投資家」を目指そうと伝えています。

投資家と不動産業者の二足の草鞋を履き、

上手くやっていこう、という考え方です。