～どんな状況でも勝てるセミプロ投資家へ～

不動産投資の目的

不動産投資を始めて十数年

・今より良い暮らしがしたい
・老後の生活が不安
・サラリーマンだけでは安心できない
・趣味に生きるため
・独立したいが安定収入が欲しい

当初の目的は達成できたでしょうか？

多くの方は着実に目的や目標に近づいているのでしょうが、
実際にはあいまいになりがちです。

・とにかくもっと増やしたい
・まだまだ不安は払しょくされない

などと、
強迫観念に近い感じになっている方もいるかもしれません。

ここで今一度、
当初の目的や目標を振り返ってみましょう。

何のために投資をやっているのか・・・。

基本的に投資の目的は「お金」なのですが、
何のために「お金」が必要なのかは、
人それぞれです。

目的を見失い、
お金だけに執着すると、
「不動産屋」になってしまいますよ(笑)。

ずっと「これから」を考え続けていても
そう簡単に答えが見つけられないテーマなのです。
 
どのような時期でも時代でも、
確信をもって行動できることは滅多にないことだと思います。
 
私は立場上、
ある程度の確信を持って話をしていますが、
内心は「でも実際はどうなんだろう、過ぎてみないとわかんないよね」
などと弱気になることもしばしばあります。
 
そしてそれが正常な状態だと思います。
 
持論ですが、
何事も考えすぎな人の方がうまくいく、
と考える派です。
 
しかしそこにはもう一つありまして、
深く考えもするが、
行動も起こす、
 
考えながらも行動する、
ということです。
 
考えているだけで何もしない、
これは勇気が無いだけです。
 
考えすぎと、
行動力は、
同時に存在できるのです。
 
そして個人的には、
その組み合わせが一番しっくりきます。
 
後先考えずの猪突猛進は、
ある時期にはすさまじい成果を出せるかもしれませんが、
環境や時世が変わるとドロップアウトする確率も上がります。
 
私も色々なタイプの経営者を見てきましたが、
やはり長続きしているのは、
考えすぎな人が多いと感じています。
 
もちろん限度はありますし、
ある程度考えたら「エイヤー」が必要な場面も来ます。
 
例えば一つのプロジェクトを考える際、
ある程度のリスクとリターンを考え、
押すところ、
退くところを見極め、
やれるだけやりきる。
 
ようするに、
「人事を尽くして天命を待つ」
的な感じです。
 
この人事を尽くす部分で、
考えすぎな人は優れているのです。
 
そしてその期間をできる限り短縮し、
ここまで考えたら後はやるしかないと腹を決め、
後は天命を待つ。
 
また、
考えるだけ考えて一歩を踏み出せない方も多くいますが、
それはそれでタイミングの問題もありますし。

世間では叩かれていますが、
私は正直あまり責めたくはないんですよね。
 
決断って難しいものですし、
向き不向きもありますので。
 
今ここにいる手練れの投資家の皆様に限っては、
決断の連続の人生を歩まれているので、
世間一般からするとそっちの方が珍しいはずです。
 
そんな日々決断を繰り返し、
中堅投資家となられた皆様ですが、
やはり今後の戦略をどうするべきか、
という悩みを持っている人がとても多いと感じます。
 
もちろん私も同様、
この先会社をどうしよう・・・、
なんてことは日々考えていますが・・・。
 
ある程度物件を購入している投資家さんは、
 
・今後の拡大戦略
・どこまで拡大するか
・拡大したあとはどうするのか
・相続？承継？
・リタイア後の戦略は？
・いつリタイアするのか？
 
なんて悩みが漠然とあり、
モヤモヤとしている方が多いです。
 
なぜモヤモヤするのでしょうか？
やはり漠然としているからだと思います。
 
以前、
不動産投資の近代史を解説させていただきましたが、
 
そこでもあった通り、
近年のような不動産投資がポピュラーになってから、
たかだか１０～１５年の歴史しかなく、
出口戦略の実例がほとんどない、
あっても机上の空論、
だからだと思います。
 
もちろんもっと前から不動産投資はありましたが、
今のような「一般的なサラリーマン」が
億単位のお金を借りれるようになったのは
最近の話なのです。
 
前例がないものですので、
皆様がその前例となっていくのです。
 
良いですね。
時代を先取りできるかもしれません。

 投資家として未来をどのように設計するか？
 
・不動産投資の始め方
・不動産投資の成功方法
・不動産投資で失敗しない方法
 
等々の書籍やセミナーは多いのですが、
その先は？
に焦点をあてたものは少ないです。
 
その理由は上にも書いた通り、
 
・不動産投資の歴史が短い
・事業や投資は攻めてる時の方が楽しい
 
からだと思います。
 
私のブログやCasegood等は、
かれこれ十数年やっておりますので、
皆様におかれましても熟練者が多くなりました。
 
そしてバリバリ仕事も頑張り、
貪欲に資産を築き上げるべく投資活動を行ってきました。
 
そして今、
 
・定年退職してしまった
・定年が見えてきた
・FIREしてしまった
・FIREが見えてきた
 
など、
自分自身、
あるいは身近にそういった人が出てきたことで、
リアルに将来を考える機会が増えてきたのだと思います。
 
または若い方だと
なかなか老後のことは実感しにくいでしょうが、
投資に触れ、
ビジネスに触れることにより、
 
一般の方よりかはやはり将来を考えることも多いのでしょう。
 
不動産投資を始めたのは良いが、
 
・その先は？？？
・今より拡大させる？？？
・どこまで拡大させる？？？
・その先は？？？
 
そうなんです、
始めたからには終わらせなければなりません。
 
そしてその終わらせ方が、
始めることよりも難しいのです。
 
始める時、
拡大させるときはドキドキワクワクアドレナリン全開！
で楽しいのですが、
 
成長を止め、
資産を減らし、
死んだときのことを考え、
終わらせ方を考え、
それを実行することは、
非常に難しいことです。
 
その難しさは技術的なものというよりは、
心理的なものだと思います。
 
投資も事業も前向きな姿勢が必要なので、
後ろ向きなことをやりたくはないのです。
 
そうこうしているうちに、
 
・病気になり
・けがをし
・認知症が始まり
・からだが言うことを聞かなくなり
・思考が鈍り
・突然逝く・・・・
 
これが最悪なパターンです。
そして最も多いパターンです。
 
残された遺族はさらに大変です。
事後の処理がありますから。
 
不動産なんて興味もなければ知識もない。
そんな遺族に、
スーツを着たオジサンが寄ってたかって脅しに来ます。
 
・借金が残っている場合は銀行
・不動産に関わる税金があるので税務署
・相続のための弁護士
・付き合いのある税理士
・管理会社、不動産業者、その他有象無象
 
物件の資料を見てもわけがわからず、
関係者はやたらと多く、
専門用語で何をいっているかわからず、
 
そしてそれらの人達が狙うのは
とてもおいしい「相続物件」。
 
自分のため、
家族のために資産を築いたはずなのに、
食い物にされてしまいます。
 
また、
相続の現場ではかなり高い確率でもめ事がおきます。
 
自分の子供は大丈夫。
みなさんそう言います。
 
しかし、
子どもの頃はそうでも、
大人になるとそれぞれ事情が出てくるもの。
 
子どもの結婚相手、
友人、知人、
一言いえば何百万円、何千万円貰えるかも、
と色めきだってすり寄ってきます。
 
本当に、
とても醜い争いが始まります。
我々不動産屋は幾度もその現場に立ち会っております。
 
なので、
不動産投資をしている人は、
綺麗な「終わらせ方」まで整えるのが、
ある意味で努めだと思っています。
 
・相続対策
・承継戦略
・使い切り戦略
 
なんでも良いのですが、
健康年齢や家族の幸福度も考えつつ、
 
・いつまで拡大させるのか
・どの規模まで拡大させるのか
・その後はどのように使っていくのか
・誰に相続させるのか
・誰に承継させるのか
・継ぐものがいないのであれば資産をどう処理するのか
 
その答えは、
何のために投資を始めたのか？
を考えるとやりやすいかもしれません。
 
 もちろん一番重要なのは、
 
・良い物件を買い
・良く回し
・高く売る
 
これなのですが、
 
その次は、
 
・より拡大させる
・賢く資産を積み上げる
・その過程で相続、承継を考え
・徐々に実行に移していく
 
という感じでしょうか？
 
 
ということで、
今回の塾はこのテーマで行こうと思いました。
 
不動産投資の中級者が、
今後のさらなる拡大を目指し、
効率よく資産を増やし、
終わらせ方を整えていく、
 
ふんわり考えている物を、
現実にできるようになることを目的とします。
  

不動産投資がポピュラーなものになり始めて約15年、
スタンダートな手法はすでに周知のものとなりました。

しかし、
その歴史の浅さから中盤～後半戦に至った人が少ないため
不動産投資の縮小期や終わらせ方というのは事例がなく、
悩んでいる方が多くいます。

そこで、
素人投資家からセミプロ投資家へ、
というのが私たちのスタンスだったのですが、

さらに一歩前進させ、
より多く稼ぎ、
より効率的に増やし、
より多く残すための手法をお伝えしようと考えました。

そのためのステップとして、

①    業者の稼ぎ方
　　そのメリットとデメリットを知り、
　　より多く稼ぐ。

例えば個人と業者の違いは融資が一番です。
個人は属性を担保にするため天井がありますが、
業者実績を担保にするため限界がありません。

②    税金の知識
　　節税や還付、
　　経費の使い方を知り、
　　資金を手元に残す。

例えば所得税還付で多額の資金を戻させたり、
経費算入の具体的な手法、
法人個人の節税方法を知ることにより、
現状よりも資金効率が格段に上げられます。

③    相続や終わらせ方
　　事業の終わりを考え、
　　より多くを残す、
　　または使い切る。

例えば定年退職後の給与の取り方一つでも
社会保険料の支払額は全く違うものになります。

どこまで、
いつまで増やすか、
どこから使うか、
または誰に残すか、
誰に承継させるか、
を事前に考えることにより、
現状で何をすれば良いかが明確になりますし、
対策をすることで、
それこそ何千万円、何億円の差が出ます。

しかし、
なかなかそこまで手が出ないというか、
実感がわかないのも事実かと思います。

もったいないです。
せっかく何億円ものリスクを背負ってやっているのに、
知識の有無だけで大きな差がでるので。

ですので、
今回の起業塾は、
「不動産投資の手法」
ではなく、

不動産投資をしている方向けの、
中長期～終了戦略、
そしてより具多的な稼ぎ方、
お金の残し方にスポットを当てました。